Небольшая инструкция для продавцов и организаторов торгов по Земельному кодексу. В ней содержательно расскажем обо всех этапах проведения торгов и ответим на популярные вопросы.

С чего начать и как выставить участок на продажу?

Подготовительный этап.

 - Сроки выполнения: 1–5 рабочих дней.

 - Необходимые документы:

• Учредительные документы организации;
• Документы о возложении полномочий организатора торгов (если торги проводятся не правообладателем);
• Доверенности на сотрудников (если организационные процедуры выполняются не руководителем, а уполномоченными лицами).

 - Действия организатора (для не проходивших регистрацию ранее):

• Оформление электронных подписей на уполномоченных лиц в Федеральном Казначействе России;
• Регистрация организатора (продавца) в ГИС Торги;
• Настройка личных кабинетов пользователей на электронных площадках, где планируется проведение торгов.

Примечание к этапу: Данные действия актуальны для продавцов и организаторов, которые не проходили регистрацию в системах ранее и (или) были реорганизованы.

Подготовка документации о проведении торгов по Земельному кодексу РФ (ЗК РФ).

 - Сроки выполнения: в сроки, установленные Земельным кодексом РФ.

 - Необходимые документы:

1. Постановление о проведении аукциона по продаже (аренде) земельного участка;
2. Аукционная документация (в ней указываются сведения о предмете аукциона, документация аукциона, порядок подачи заявок, внесения задатков, требования к участникам, сроки и так далее);
3. Выписка из ЕГРН, фотографии и иные документы, отражающие стоимость и состояние объекта, выставляемого на торги;
4. Сведения о технологических присоединениях и сетях;
5. Форма заявки для претендентов на участие в торгах и инструкция по её заполнению;
6. Проект договора купли-продажи (аренды);
7. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

 - Действия организатора:

1. Формирование и утверждение пакетов документов;
2. Формирование извещений (информационных сообщений) о проведении торгов с приложением необходимых документов и их публикация в ГИС Торги (возможно разместить два и более лотов в одной карточке, но с учётом норм ЗК РФ).

Примечания к этапу: задатки по земельным торгам могут приниматься как на счёт электронной площадки — оператора торгов, так и на счёт организатора торгов.

Публикация извещения и начало приёма заявок.

 - Сроки выполнения: не менее 10 рабочих дней с даты публикации извещения (информационного сообщения) до даты проведения торгов.

 - Необходимые документы:

1. Ответы на запросы претендентов относительно извещения (информационного сообщения) и документации по торгам;
2. Решения о внесении изменений в документацию (при необходимости).

 - Действия организатора:

1. Формирование и размещение в личном кабинете на площадке ответа на запрос претендента о разъяснении положений документации о проведении торгов по продаже (аренде) земельного участка (в случае поступления такого запроса);
2. Формирование и размещение решения о внесении изменений в документацию о проведении торгов (при необходимости).

Рассмотрение заявок претендентов и признание их участниками.

 - Сроки выполнения: не позднее 3 рабочих дней с даты окончания приёма заявок.

 - Необходимые документы: 

• Протокол заседания комиссии.

 - Действия организатора: 

• Рассмотрение в личном кабинете на электронной площадке поступивших заявок и принятие решения о признании претендента участником торгов либо об отклонении заявки.

Основания для принятия решения об отклонении:

1. Непредставление необходимых для участия в торгах документов или представление недостоверных сведений;
2. Непоступление задатка на дату рассмотрения заявок на участие в торгах;
3. Подача заявки лицом, которое в соответствии с Земельным кодексом и другими федеральными законами не имеет права быть участником конкретных торгов;
4. Наличие сведений о заявителе, об учредителях (участниках), о членах коллегиальных исполнительных органов заявителя, лицах, исполняющих функции единоличного исполнительного органа заявителя (для юридического лица), в реестре недобросовестных участников аукциона.

Публикация протокола рассмотрения заявок.

 - Сроки выполнения: не позднее 1 дня со дня рассмотрения заявок.

 - Необходимые документы: 

• Протокол рассмотрения заявок и признания претендентов участниками торгов (или решения о недопуске претендентов к торгам).

 - Действия организатора: 

• Подготовка и подписание в личном кабинете на электронной площадке (усиленной квалифицированной электронной подписью) протокола рассмотрения заявок и признания претендентов участниками торгов.

Проведение торгов

 - Сроки выполнения: не позднее чем через 3 рабочих дня после окончания срока подачи заявок.

 - Необходимые документы: 

• Протокол проведения электронных торгов.

 - Действия организатора: 

• На данном этапе происходит подписание протокола проведения торгов. Это осуществляется оператором электронной площадки и размещается им на электронной площадке в течение одного часа после окончания электронного торга.

Обратите внимание: данный протокол не составляется продавцом или организатором торгов. Он формируется автоматически самой электронной площадкой. Протокол появляется в личном кабинете организатора торгов (продавца) и используется для подведения итогов.

Вопросы и ответы по правоприменительной практике земельных торгов.

Вопрос: Приём документов прекращается не ранее чем за три рабочих дня до дня проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка. От окончания приёма заявок до проведения аукциона должно пройти не более трёх дней или не менее трёх дней?

Ответ: Минимальная продолжительность приёма заявок может составлять семь рабочих дней. Однако для спокойствия и уверенности рекомендуется закладывать на приём заявок десять рабочих дней. После окончания приёма заявок необходимо предусмотреть ещё три рабочих дня на их рассмотрение. Проведение аукциона в таком случае назначается на четырнадцатый рабочий день.

Вопрос: Изменилась ли форма протокола рассмотрения заявок претендентов с целью исключения публикации персональных данных претендентов?

Ответ: Да. В статью 39.12 Земельного кодекса РФ были внесены уточнения, направленные на повышение конфиденциальности торгов. Организатор торгов ведёт протокол рассмотрения заявок на участие. Данный протокол должен содержать сведения о заявителях, допущенных к участию в торгах и признанных участниками торгов, датах подачи заявок, внесённых задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию, с указанием причин отказа в допуске. Заявитель, признанный участником торгов, приобретает статус участника с даты подписания организатором протокола рассмотрения заявок. Протокол рассмотрения заявок на участие подписывается организатором торгов не позднее одного дня со дня их рассмотрения. 

На официальном сайте ГИС Торги не позднее следующего дня после дня подписания протокола рассмотрения заявок размещаются:

• сведения о количестве участников торгов (без указания иных сведений о таких участниках);
• сведения о заявителях, не допущенных к участию в торгах, с указанием причин отказа в допуске.

Вопрос: Пункт 17 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ предусматривает, что если земельный участок не был реализован с первого раза, организатор торгов вправе выставить его на торги повторно, установив начальную цену на 30% ниже первоначальной. В случае, если и повторные торги со снижением цены не состоялись, возникают следующие вопросы:

1. Каким образом органу власти снять участок с торгов, не инициируя при этом процедуры в виде распоряжений об изъятии участка для муниципальных нужд либо по иным причинам и основаниям? Как подготовить соответствующий нормативный акт для снятия с торгов, на какие нормы сослаться и как его сформулировать?
2. Если земельный участок не реализуется даже со скидкой в 30%, организатор не видит целесообразности в дальнейшем снижении цены. Возможно, участок является непривлекательным в силу установленного для него назначения. Существует ли возможность в последующем изменить вид разрешённого использования земельного участка? Способно ли это повысить вероятность продажи?

Ответ: На законодательном уровне возможность снятия земельного участка с торгов прямо предусмотрена только пунктом 24 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ. В соответствии с данной нормой уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении торгов в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 указанной статьи. Извещение об отказе в проведении торгов размещается организатором аукциона на официальном сайте в течение трёх дней со дня принятия такого решения. Организатор в течение трёх дней со дня принятия решения об отказе в проведении торгов обязан известить участников об отказе и возвратить им внесённые задатки. Из вышеприведённого положения следует, что пункт 8 содержит исчерпывающий перечень оснований для снятия земельного участка с торгов. В частности, подпункт 12 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ предусматривает возможность снятия с торгов в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд. Из судебной практики следует, что снятие земельного участка с торгов может оформляться постановлением (Апелляционное определение Курского областного суда от 04.07.2017 по делу N 33А-1816-2017). Также из практики усматривается, что если земельный участок снимается с торгов без оснований, предусмотренных пунктом 8, такие действия могут быть признаны незаконными.

Относительно изменения вида разрешённого использования: явного запрета на подобное изменение не усматривается. Что касается особенностей изменения вида разрешённого использования органами государственной власти, нами обнаружено только Письмо Минэкономразвития РФ от 26.05.2009 N Д23-1570. В указанном письме приводится позиция, согласно которой органы государственной власти и органы местного самоуправления являются не только собственниками предоставляемых в пользование земельных участков, но и органами власти, осуществляющими планирование использования земель. В связи с этим виды разрешённого использования земельных участков ими не выбираются, а утверждаются. Также отмечается, что пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено каких-либо исключений в отношении выбора вида разрешённого использования органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

Согласно данной статье, любой вид разрешённого использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вопрос: Какие особенности работы с задатками по земельным торгам?

Ответ: Внесение задатка участниками торгов, если организатор торгов установил такую обязанность, является обязательным. Задаток подлежит внесению в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги признаны несостоявшимися, задаток подлежит возврату. Если торги состоялись, задаток возвращается всем участникам, за исключением победителя.

Обратите внимание: если задаток внесён третьим лицом, по общему правилу это не является основанием для отказа в допуске лица к участию в торгах (пункт 34 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020)). Вместе с тем, организаторы торгов в различных субъектах Российской Федерации могут придерживаться иной позиции по данному вопросу.

Вопрос: С 1 марта 2025 года в России произошли изменения в отношении сделок с землёй. В частности, установлено, что без чётких границ, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), земельный участок нельзя продать или оформить. Поясните подробнее, пожалуйста, в том числе и про возможные последствия. Означает ли это, что на торгах теперь не будет неразмежёванных участков?
Ответ: С 1 марта 2025 года осуществление регистрационных действий в отношении земельного участка будет невозможным, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение либо объект незавершённого строительства, расположенные на земельном участке без учтённых границ. Таким образом, формально такой участок не может быть продан, а в случае его приобретения покупатель не сможет оформить его в собственность.

Вопрос: Если указан кадастровый условный номер земельного участка, что это означает?

Ответ: Условный кадастровый номер представляет собой государственный учётный номер (инвентарный, кадастровый, условный номер либо номер учётной записи в государственном лесном реестре), присвоенный земельному (или лесному) участку либо объекту недвижимости до присвоения кадастрового номера в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (О кадастровой деятельности).

Условный номер по своей сути является предшественником кадастрового номера и юридической силы не имеет. Он служит исключительно для целей идентификации объекта недвижимости. Заключение сделки с объектом недвижимости, имеющим только условный номер, также невозможно.

Вопрос: Предусмотрено предоставление земельного участка в собственность при условии отсутствия нарушений, выявленных в рамках государственного земельного надзора. Если же проверка проводилась в рамках муниципального контроля и нарушения были выявлены, как следует действовать в таком случае?

Ответ: Информация о возможности технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения в настоящее время должна содержаться в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Полагаем, что в связи с этим по-прежнему действует подпункт 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, согласно которому данная информация должна быть включена в извещение. Таким образом, сведения о возможности технологического присоединения по-прежнему необходимы, однако теперь они подлежат включению в состав градостроительного плана.