Клик от новой квартиры

Какое московское жилье можно купить на электронных торгах

9 сентября пройдут очередные электронные торги, на которые столичные власти выставляют муниципальные квартиры. Стартовые цены на этих аукционах ниже рыночных, а покупателем может стать любой желающий. Однако при всем удобстве такой формы приобретения жилья она пока не востребована ни коммерческими застройщиками, ни на вторичном рынке, ни ипотечными покупателями.

Фото:Дмитрий Духарин/Коммерсантъ

Программист Валерий Северин переехал жить в Москву четыре года назад и сразу же задумался о покупке собственного жилья. От бывшего коллеги он узнал, что приобрести жилье в столице теперь можно и на электронных торгах. Полтора месяца назад Валерий стал участником интернет-аукциона. "Я выбрал однокомнатную квартиру на первом этаже 8-этажного дома в районе Измайлово,
- вспоминает он.- Она была выведена из жилого фонда. Когда-то сдавалась
в аренду, но уже полтора года стояла пустой, возможно, потому, что дом
- в глубине района, офис или магазин там открывать никто не захотел. Я надеялся купить квартиру дешево и вернуть ее в жилой фонд".

Сделка представлялась крайне выгодной. Как нежилое помещение квартира была выставлена на продажу за 2,13 млн руб. Валерий подсчитал, что сможет участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3,5 млн. Если бы он выиграл аукцион, то купил бы жилье как минимум на 1,5 млн руб. дешевле, чем обычная квартира в том же районе. "Мои надежды не оправдались,- признается Валерий.
- В торгах принимали участие человек шесть-семь, это много. Шаг аукциона составлял 106 тыс. руб. Продолжался он всего 1 час 40 минут. В итоге помещение
в нежилом фонде продали за 4,26 млн руб. Почти по рыночной цене". Принимать участие в новых торгах Северин пока не планирует. "Я понял такую вещь: если выставляется дешевая недвижимость, то ее цена во время торгов повышается
до рыночной. А вот если идут уже более дорогостоящие объекты, по 7-10 млн, то их уже можно купить по стартовой цене, так как вообще нет желающих торговаться",
- рассказывает программист. Процедура торгов ему понравилась. Механизм проведения аукциона описан в регламенте, все документы на недвижимость можно посмотреть заранее. К тому же перед торгами сотрудник префектуры привел Валерия в квартиру, чтобы он лично осмотрел потенциальное жилье.

Муниципальное решение

Новую форму продажи жилья столичные власти осваивают с начала года. План выставить в этом году на электронные торги около 500 квартир, построенных
по муниципальному заказу, представил на заседании Московской торгово-промышленной палаты заместитель гендиректора ОАО "Единая электронная торговая площадка" (ЕЭТП)Сергей Зайцев. "Это достаточно весомая доля рынка,
- поясняет руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.- Ежегодно только в старых границах города, без учета Новой Москвы, продается около 2,5 млн кв. м жилья в новостройках. Это
20-25 тыс. квартир, учитывая, что их средняя площадь - 80-100 кв. м. Однако только 20% этой недвижимости относится к экономклассу. Сейчас в границах города все меньше места, и не так активно, как раньше, ведется строительство доступного жилья. Поэтому 500 муниципальных квартир в экономсегменте будут востребованы вне зависимости от того, в каком районе они находятся".

Все продаваемые квартиры расположены в новостройках Юго-Восточного округа, в районе Люберецкие Поля, на улицах Рождественская (д. 27, к. 2) и Покровская
(д. 31). Дома сданы в эксплуатацию.

По данным ЕЭТП, с начала года организовано уже 134 открытых аукциона на право заключения договора купли-продажи квартир. Еще на 170 идет прием заявок, а следующие торги состоятся 9 сентября. Лот каждого аукциона - одна квартира от одной до трех комнат. Заказчик торгов - казенное предприятие "Управление гражданского строительства".

"В прошедших торгах принимали участие как физические, так и юридические лица, но первых было существенно больше,-- сообщили "Деньгам" в ЕЭТП.- На каждую квартиру претендовали в среднем три человека, а на некоторые лоты - до пяти.
В результате торгов цены повышались примерно на 10-20%". Таких же показателей ожидают и на грядущих аукционах.

Стартовая цена квартир колеблется от 4,1 млн руб. за однокомнатную до 7,3 млн за трехкомнатную. "Это достаточно низкие цены для Москвы в целом, но вполне рыночные для этого жилого комплекса, учитывая, что он расположен за МКАД,
в районе, который москвичи не считают престижным,- поясняет Репченко.- После повышения на торгах цены вполне достигнут рыночного уровня. Учитывая дефицит бюджетных новостроек, жилье здесь будет востребовано".

Если квартиры в целом уходят по рыночным ценам, какой во всем этом смысл для покупателя? Организаторы аукционов считают, что покупка жилья через сеть - лучший способ сэкономить время и деньги, ведь теперь приобрести квартиру
в Москве можно, даже не находясь в ней. "Продавец получает широчайшую аудиторию в масштабе страны, а чем больше спрос, тем выше будет итоговая цена,-- поясняет генеральный директор ЕЭТП Антон Емельянов.- Покупателю же для участия в торгах не нужно никуда ехать, процедура формализована и прозрачна, и нет субъективных факторов при рассмотрении заявок".

Уместные торги

Для участия в аукционе нужно зарегистрироваться на площадке, представить в электронном виде стандартный перечень документов и сделать первоначальный взнос 100 тыс. руб. Если участник побеждает в торгах, средства идут в счет оплаты квартиры, а если проигрывает, получает их назад.

Аукционы начинаются в 10:00. С этого времени каждый из зарегистрированных участников может поднимать цену лота на один шаг. Его размер оговаривается отдельно и для жилой недвижимости, как правило, составляет 10 тыс. руб. После каждого шага отсчитываются 60 минут на подачу заявок. Если за час никто не повысит цену, аукцион завершен. В течение суток продавец отправляет победителю информацию о времени и месте подписания договора купли-продажи. На данном этапе потребуется личное присутствие покупателя или его доверенного лица. Договор должен быть заключен в течение десяти рабочих дней с момента размещения на электронной площадке протокола проведения торгов. Если покупатель не приехал, 100 тыс. руб. ему не возвращаются, а результаты аукциона аннулируются. Квартира переходит к участнику N2, который предложил цену чуть ниже.

Электронные торги потенциально привлекательны, поскольку позволяют обойтись без риэлторов. Есть несколько крупных агентств недвижимости, которые диктуют цены на свои услуги в Москве. И цены эти необоснованно высоки: за сделку агентства берут 3-4% стоимости квартиры, в то время как на Западе - около 1%, замечает аналитик УК "Финам менеджмент" Максим Клягин. Однако, прикидывает Клягин, электронные площадки могут стать альтернативой традиционной покупке жилья, только если на них будет выставлено не менее 70% всего предложения на рынке. В обозримом будущем такое трудно представить, с учетом ряда сложностей в проведении сделок, которые в формате электронных торгов пока не решить.

Электронные трудности

Интернет-аукционы сейчас могут быть площадкой для продажи недвижимости только в новостройках. "Они не подходят для вторичного рынка,-- констатирует Клягин.- Здесь должна быть проведена большая работа по проверке юридической чистоты и состояния квартиры, требуются услуги профессионалов". Еще один минус электронных торгов - невозможность работать с альтернативными сделками. "Без риэлторов трудно обойтись, когда выстраиваются цепочки",
- поясняет Репченко. По мнению Репченко, на электронные площадки в ближайшее время вряд ли выйдут и коммерческие застройщики. Они предпочитают самостоятельно регулировать цены на жилье, а не давать это право покупателю, что неизбежно происходит на аукционах. "Застройщики стараются на своих сайтах выкладывать информацию о жилом комплексе и квартирах, в том числе копии документов. У некоторых даже есть возможность забронировать квартиру,
- поясняет Репченко.- Схема очень похожая на электронные торги. Только работают они как аукционы по голландскому типу, на снижение цены. Застройщик сразу ставит более высокую цену. Если квартиры не раскупаются, он предлагает бонусы и скидки до тех пор, пока не найдутся покупатели".

К тому же аукцион плохо подходит покупателям-ипотечникам. Ограничений по форме покупки жилья через электронные торги нет. Однако когда покупатель берет кредит на покупку жилья, банк одобряет не только сумму займа,
но и выбранную квартиру. Как правило, на ее оценку дают десять дней, но процедура может затянуться, и возникает риск, что покупатель, выигравший торги по определенной квартире, не успеет подготовить документы к сделке.